不仅今年楼市“金九”成色不足，而“银十”也没有入预期的火爆，10月楼市环比量跌价升。不过，虽然今年楼市“金九银十”没有达到市场预期的成交高峰，但其成交量相对于去年而言依然处在高位。而随着成交量的缓慢回升，房价也已连续5个月上涨。目前楼市整体运行比较稳定，随着近期多地公积金政策微调的再次启动，后期楼市或将继续回暖。

　　10月楼市成交继续下滑

　　由于近几年来楼市调控频繁，房地产开发周期被打乱，季节因素对市场销售的影响明显减弱。数据显示，近年来，9月、10月的销售量均不是全年的高点，而其他传统销售淡季往往出人意料地成交火爆。据相关机构监测数据显示，不仅10月楼市成交量继续下滑，整个“金九银十”楼市成色都不足，远没有达到市场的预期。

　　据中原地产统计数据显示，截至10月28日，全国主要54个城市成交量合计为21.27万套，比9月同期的22.7万套下降了6.4％，这一成交量是今年连续第3个月下降，也是最近半年来的低点。

　　与此同时，中原集团研究中心监测统计数据还显示，截至10月30日，全国主要54城市9月和10月的成交量合计为484953套，预计金九银十的整体成交量为49.56万套，环比7-8月的年内高点下调10.4％。不过较2011年同期，54个城市今年金九银十的成交量则上涨了超过51％。

　　一线城市商品房每月周均成交套数

　　据了解，截至30日，大部分城市“金九银十”的成交量相比7-8月均有所下滑，其中北京9月和10月共签约20284套，环比下调了23.4％；上海签约22368套，微跌3.7％；广州签约17862套，上涨5.9％；深圳签约6119套，下调14.1％。

　　二线城市中，天津签约14998套，下调9.6％；成都签约13455套，下调27.1％；杭州、南京、武汉等城市环比下调都超过了10％；重庆则基本持平。

　　对于今年“金九银十”成色不足的原因，中原地产研究部总监张大伟认为，首先是冲高回落的影响，7-8月淡季不淡，实际7-8月的成交量也是最近2年的高点，在淡季消化了过多的需求影响了金九银十的成交量。同时，大部分开发商在上半年的以价换量后都完成了全年销售业绩，整体资金情况好转。导致目前纷纷调高售价，控制销售速度。这也是导致金九银十整体成色不足的原因之一。

　　百城住宅均价连续5月上涨

　　虽然今年的“金九银十”楼市成交量远不及预期，但近几个月来房价则是连连上涨。11月1日，中国指数研究院最新数据显示，10月，全国100个城市的住宅均价为8768元/平方米，环比9月上涨0.17％，是自2012年6月止跌后第五个月环比上涨。

　　其中56个城市环比上涨，42个城市环比下跌。与上月相比，环比上涨的城市个数减少4个，环比下跌的增加了4个。而同比来看，全国100个城市住宅均价连续第7个月下跌，跌幅为1％，比上月缩小0.4个百分点.其中，北京、上海等十大城市住宅均价为15625元/平方米，环比上月上涨0.33％，与去年同期相比下跌0.6％。

　　与此同时，监测数据还显示，一线城市价格环比上涨0.51％，价格又有所抬头。根据中国指数研究院发布的报告统计，北上广深一线城市10月新房均价为21998元/平米，环比上涨0.51％，其中除上海外，北京、广州、深圳房价环比上涨幅度均有所扩大，广州涨幅依然居首，环比上涨1.04％。

　　尽管企业在“金九银十”积极推盘，但成交情况不及预期，促使开发企业合理定价，多数城市典型项目价格趋于平稳；政策方面，中央再次重申坚定不移地搞好房地产调控。在政策不放松、成交量继续趋缓的压力下，10月百城住宅环比涨幅与上月持平，十大城市二手住宅价格平均涨幅明显缩小，下跌城市个数由上月的1个增加到6个。

　　据同策咨询研究中心总监张宏伟介绍，从当前来看，全国百城房价连续5月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。

　　土地市场持续升温

　　继9月份土地市场出现火爆场面后，10月多个城市相继推出了供地计划，土地市场持续升温。10月份，仅北京、上海、广州等全国10个主要城市的土地出让金合计就超过400亿元。

　　根据链家地产市场研究部最新统计，截至10月29日，包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市土地市场成交规划建筑面积为1510万平方米，总土地出让金达到406亿元。其中住宅用地土地出让金则高达326亿，基本与9月持平。

　　各线城市9月住宅用地供应量显著回升

　　据业内人士分析，土地市场出现向好预期的原因主要有以下三点：第一，稳增长的目标结合城市的建设与发展，持续的土地供应是必须的；第二，地方政府财政吃紧，通过土地出让充实财政也是不错的做法；第三，经过几年的房地产调控以及房企去库存化，房企开始积攒了一些资金，而手上地块也接近开发完毕，房企积极拿地成为了其生存和发展的需要。

　　多地政策微调再现或促楼市继续回暖

　　从9月底开始，多数城市先后对楼市政策进行微调，这也是自国务院督查组督查楼市以来，地方政府首次密集微调政策。据中原地产市场研究部监测，目前全国已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市，而且多数获得默许。其中，20多个城市上调了公积金贷款额度，而广东省内公积金互贷的城市也增加到了9个。

　　业内人士认为，多地微调政策的目的，主要在于刺激楼市消费，进而缓解地方政府财政“吃紧”的局面。据财政部统计显示，受商品房销售额累计增幅较低的影响，前三季度房地产营业税减少6亿元，下降0.2％。国家统计局数据显示，同期全国土地成交价款为5309亿元，下降11.0％。值得注意的是，在财政收入减少的同时，大量地方债务到期将进一步加剧地方财政压力。国家审计署的报告显示，截至2010年底，地方政府性债务中，约1.84万亿元需要在2012年偿还。在此情况下，地方政府频频尝试微调。

　　整体来看，目前房价虽持续回升，但幅度明显较小，应不会触发新政策。不过，由于房价已连续5个月环比上涨，使得消费者观望情绪较浓，市场成交的后劲或将不足，而四季度又是楼市传统淡季，成交相对需求集中释放的上半年将有一定回落。

　　但是，近期多地微调公积金贷款政策，由于公积金贷款政策的调整依然是本着支持自住需求的原则，因此，基本都得到默许。公积金贷款政策的调整，一方面可以缓解部分购房压力，另一方面也有利于稳定市场预期。在房价涨势得到控制后，各地政府政策微调的积极性提升，未来可能有更多城市尝试微调楼市政策，房地产升温预期明显提高。

转自钢联资讯